Investissements locatifs multiples et plafonnement des niches fiscales

par Jennifer Dans Actualités

Les idées reçues sur l’investissement locatif, ses avantages et ses inconvénients, sont nombreuses ! Parmi ces idées reçues celles sur le plafonnement des niches fiscales, et comment bénéficier des avantages de la loi Duflot, quand on a déjà investi en Scellier…

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 Qu’est-ce que les niches fiscales ?

La niche fiscale est une dérogation qui permet de payer moins d’impôts en fonction de certaines conditions. Elle peut être aussi un vide légilatif permettant de réduire ou de ne pas payer d’impôts sans être en infraction.

 Quels est le plafonnement en 2013 ?

L’avantage lié aux niches fiscales est plafonné à 10 000 € en 2013, contre 18 000 € et 4% du revenu imposable en 2012.

Cependant ceci correspond à un plafonnement total de toute les réduction d’impôts. Dans le cadre d’un investissement Duflot, la limite de la réduction annuelle est toujours de 6 000€.

Par contre, si certains avantages ont été acquis en 2013, mais dont la prise de décision d’investissement a été faite avant le 1er Janvier 2013, ces sommes resteront soumises aux anciens plafonds.

 Quel est le plafonnement pour une personne ayant investie en Scellier et souhaitant investir en Duflot ?

Une personne ayant investie en Scellier, donc avant le 1er Janvier 2013, ne sera pas soumise au plafond de 10 000€.

Par exemple, un investisseur déclare pour son foyer un Revenu Net Imposable de 60 000€/an.

Celui-ci a investi 300 000€ via le dispositif Scellier en 2011 :
300 000€ x 22% = 66 000€ / 9ans = Réduction de 7 333€/an.

S’il réalise en plus un investissement en Duflot en 2013, pour un logement à 200 000€ par exemple :
200 000€ x 18% = 36 000€ / 9ans = Réduction de 4 000€/an.

Cela fait au total une réduction d’impôts de 11 333€/an, ce qui est sensé dépasser le montant autorisé en 2013, de 10 000€.
En réalité dans cet exemple, il peut prétendre à une « réserve d’avantage fiscal » de 14 267€ (21 600€ – 7 333€) relevant de la limite de 2011, sous condition de ne pas dépasser 10 000€ relevant de la limite de 2013.

Les 21 600€ correspondent au plafonnement autorisé en 2011 (18 000€ + 6 % du revenu imposable).

Quel sont les modes de calcul du plafonnement par année ?

ANNEE MONTANT + POURCENTAGE DU RNI
2013 10 000€ 0%
2012 18 000€ + 4%
2011 18 000€ + 6%
2010 20 000€ + 8%
2009 25 000€ + 10%

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